退休银行家里克•菲利普斯(Rick Phillips)喜欢投资房地产。但这位加密货币爱好者选择购买代表实物房产所有权的数字代币，而不是为他看中的房产支付定金，也不是将资金投资于股市上市的基金。
这位洛杉矶人是少数几位试水房地产代币化的投资者之一，这是一种新兴的投资方式，让潜在买家能够持有一小部分实体建筑的数字化份额。到目前为止，菲利普斯已经在几个物业上投资了2万美元。
房地产代币化公司，如Lofty、RealT和HouseBit，提供了一系列可以使用加密货币或标准银行存款进行投资的建筑物。
这种小众投资方法源于加密货币和区块链对金融民主化和扩大金融准入的承诺，正在逐渐受到加密货币爱好者的欢迎，他们在寻找新的投资领域和使用区块链技术的机会。而伦敦和纽约等大城市的高房价使得许多人越来越难以负担直接投资房地产。
“这是一种不同的投资方式，因为购买房地产的门槛较低，”菲利普斯说道，他拥有12处租赁物业的“份额”，主要位于俄亥俄州和孟菲斯。
这家企业听起来很有前景，提供了一种拥有部分房产并从其升值潜力和租金收入中受益的方式。但也存在许多问题。投资者抱怨最多的是出售代币的困难以及由租户问题引发的麻烦。
代币化房地产为投资者提供了一种以小额资金投资个别房产的有形方式，而不是投资于通常拥有或资助大量商业和住宅建筑的房地产投资信托基金(REITs)。Lofty的创始人Jerry Chu表示：“房地产是一种非常感性的资产类别。REITs和基金都存在，但当人们能够说‘这是这个地址，我拥有它，因为这些原因’时，他们似乎对所有权更加满意。”
像房屋或酒店这样的资产被分割成代表所有权的数字代币。每个代币可以包含资产的所有权历史、交易和监管细节，这些代币在区块链上，区块链本质上充当数字记录器。
代币化正在华尔街兴起——贝莱德(BlackRock)、富兰克林邓普顿(Franklin Templeton)和富达国际(Fidelity International)等资产管理公司正在探索代币化基金，以便更便宜、更容易地转移资产，但这些基金主要只面向机构投资者，而不面向个人，也不涉及加密货币；资产管理公司仍持谨慎态度。
“这实际上是一个便利性问题，因为资产变得流动起来，变得可以全天候交易，并且全球范围内的投资者都可以访问它，”纽约数字资产律师马克斯•迪伦道夫(Max Dilendorf)表示，他补充说，代币化产品的零售市场正在“缓慢发展”。
根据麦肯锡(McKinsey)和波士顿咨询公司(Boston Consulting Group)的估计，到2030年，全球非流动性资产代币化可能创造一个价值介于2万亿美元和16万亿美元之间的市场。波士顿咨询公司估计，仅代币化的房屋净值就可能价值3.2万亿美元，并通过允许来自世界各地的投资者持有难以拥有的非流动性资产的部分份额，实现“无国界”访问。
Ropes and Gray律师事务所的合伙人梅丽莎•本德(Melissa Bender)表示：“对代币化产品感兴趣的人通常是那些对加密货币前沿或区块链技术应用感兴趣的个人。他们有可能接触到对他们来说不太容易接触到的资产类别。”
来自多伦多的42岁的马修通过Lofty投资了1250美元购买了六套房屋，其中包括俄亥俄州、芝加哥和佛罗里达的家庭住宅。他说：“我还参与了其他一些加密货币项目……但是加密货币非常波动，所以我把我的资产投入到更稳定的东西上。我一直想拥有自己的房子，但在目前的条件下我做不到——首付款很难筹集。”他在两年内获得了大约10%的回报。
Lofty成立于2018年，总部位于迈阿密，得到了硅谷初创孵化器Y Combinator的支持，该孵化器孵化了包括爱彼迎和加密货币交易所Coinbase在内的公司。房地产卖家在该网站上列出他们的建筑物，Lofty为每个建筑物创建了一家在怀俄明注册的公司，并发行代表所有权的代币，每个代币价值50美元。到目前为止，该网站已经代币化了超过181处房地产。
乔丹•本特利(Jordan Bentley)创办了一家广告公司，在犹他拥有三处出租物业和自己的住宅，他表示这些物业价值约为200万美元。今年夏天，他在Lofty上出售了一处投资物业的10%股份，筹集了3万美元用于购买新的家庭住宅。他表示，出售部分房产比以高利率抵押贷款更便宜，也比直接出售房产筹集资金更明智。
“房地产的主要缺点一直以来都是完全缺乏流动性，”本特利说道。出售代币花了“几天”的时间，款项以USDC的形式支付给了他，USDC是世界上第二大稳定币，是一种跟踪储备主权货币（在这种情况下是美元）价格的数字现金。然后，他将其转入自己的银行账户作为美元。
在投资者买入后，每个代币持有者都有与其拥有的代币数量成比例的投票权，因此他们可以参与物业运营的决策，这些决策由Lofty聘请的当地物业经理执行。朱说：“我们希望成为房地产界的纳斯达克(Nasdaq)。”他的公司对代币的买卖订单收取3%的费用。他补充道：“传统的房地产交易文书工作非常繁重……我们希望将其更新为21世纪的流程。”
Lofty的许多首次住所位于较贫困的社区和低收入住房；投资者报告称存在租金拖欠、驱逐和维护问题。该公司最近改变了策略，鼓励房主和爱彼迎的房东将他们的房产部分列出。来自爱彼迎访客的租金更加稳定地支付给投资者。
可供选择的房产包括位于加利福尼亚的一座占地七英亩、可容纳40匹马的牧场别墅；位于佛蒙特州的一座八居室木梁小屋，通过爱彼迎出租给滑雪者；位于科罗拉多山区的一座乡村小屋，占地一英亩；以及位于纽约州北部的一座三户砖砌联排别墅，出租给租户。
Lofty的早期投资者菲利普斯表示，在芝加哥的房产租金减少后，他停止了在那里的投资。他说：“他们会遇到租户问题和维护问题，所以现金流不稳定。”他补充道：“在芝加哥，法律对租户非常有利，当租户停止支付租金时，很难将他们驱逐出去。”
Jean-Marc Jacobson于2019年共同创立了RealT，他表示他的公司正在努力开发一种租赁保险，如果租户停止支付租金，该保险将向投资者支付赔偿金。
需要维护的建筑物也可能导致投资者损失。每栋房屋在Lofty上都有一个所谓的运营储备金，基本上是房产总价值的约5%，由当地物业经理用于维护支出。如果该基金损失超过一半的价值，投资者通常会使用他们的租金收入来补充。租金（在收取时）以USDC的形式支付到投资者的Lofty钱包中，他们可以将其提取到他们的银行账户或加密钱包中。
所有权和交易都记录在区块链上，这些公司表示，这使得吸引来自世界各地的投资者更加容易。RealT的Jean-Marc Jacobson表示：“在一处价值10万美元的房产上，我们有来自大约80个不同国家的大约600名代币持有者。”
新兴市场中存在一个重要问题，即缺乏二级买家。这增加了投资被困或亏损出售的风险。乔恩•史蒂文(Jon Steven)说：“我还没有出售这些代币。”他在八个房产上投资了约28000美元。“二级市场非常薄弱，很难获得一个好价格……你会看到代币以30美元的价格交易，然后Lofty仍然会说这些代币价值45美元。”
“流动性始终是一个问题，”本德说。“在有更多参与者之前，你仍然会面临持有非流动性资产的挑战。”
史蒂文，一位40岁的软件工程师，在加利福尼亚和俄勒冈拥有并出租两栋房屋，拥有约15万美元的加密货币投资，价值20万美元的股票，并且在点对点投资中“涉猎”了约1万美元。投资代币化的房产使他能够扩大自己的房地产兴趣。“我拥有其他房产，但有时候筹集大量资金很困难……如果我有多余的钱，比如来自Lofty的租金，我可以重新投资，”他补充道。他的回报率接近6%。
再投资通常比出售单个代币更容易。
虽然Lofty平台上的所有代币都以50美元的价值创建，但并非所有的代币或房屋都是相等的。菲利普斯表示，在Lofty上出售代币的难易程度取决于个别房产，以及平台上其他投资者通过阅读提供的财务信息来评估其潜力，这些信息可以包括租赁历史和爱彼迎收入，以及了解房屋的位置和维护水平。
“任何人都可以来挂牌，”朱说道，并补充说公司会过滤掉不良分子。“我们对卖家进行背景调查，过滤掉过去有抵押贷款欺诈行为的人。”
不可避免地，能够用加密货币投资房地产引发了诸如洗钱和客户检查可靠性等重大问题，这是代币化公司必须解决的问题——美国监管机构继续打击非法行为的加密货币公司和交易者。
RealT的联合创始人Jean-Marc Jacobson表示，平台上的普通投资者持有的资金少于10万美元。他补充道：“如果超过10万美元，就会有进一步的问题，并需要提供更多关于资金来源的信息。”
“我们看到越来越多的外国人想要在美国购买房地产，” HouseBit首席执行官Benoit Laliberté表示，并补充说有很多“想要在美国市场快速行动”的需求，他们不想“经历银行的问题”，这突显了加密货币作为洗钱工具的吸引力。加密支付的匿名性使其在全球范围内转移资金而不被察觉非常有吸引力。
以这种方式投资房地产有很多弊端。但房地产市场的积极灵感可能来自酒店业，酒店经营者也在考虑将其建筑物的一部分作为代币出售给投资者。
在科罗拉多，圣瑞吉斯阿斯彭度假酒店(St Regis Aspen Resort)坐落在山脚下，每年吸引成千上万的滑雪者。豪华度假酒店的所有者斯蒂芬•德•贝茨(Stephane De Baets)在2018年通过数字代币向约1000名投资者出售了酒店近20%的股份，他表示这比筹集新资金更便宜。他现在希望将这些代币与投资者的实际使用联系起来：如果投资者想预订房间，他们可以随时兑换股权，以2024年的房价为基础，享受房价的20%折扣。
他说：“业主的资本成本较低，投资者则可以享受房间价格的折扣。”他补充道：“如果你是一个家庭，每年都来这里滑雪，除非房间价格暴跌，否则你不会有任何损失，但是，猜猜看，你和我会有更大的问题。”
作为一位长期的阿斯彭游客，非营利咨询师史蒂夫•奥尔(Steve Orr)投资了10万美元购买酒店的代币。他说：“这是一个有趣的概念，也是进入阿斯彭市场的一种非常有效的方式，那里太疯狂了。”他本来想在镇上买房，但“最低价格是1200万美元，还需要价值400万美元的装修工程。”
我们正在租用酒店房间，所以如果我们能够永久地获得固定价格，那将是非常有吸引力的，”奥尔说。
房地产代币化是会腾飞还是仍然是一种小众的投资方式，部分取决于投资者能否摆脱持有代币并将资金托付给区块链所带来的污点。
朱承认：“它仍然带有污名。”他补充说，新投资者有很多担忧。“我们不断有新用户害怕区块链，担心他们会被黑客攻击，失去所有的钱。”
奥尔更为积极：“你持有的是一种完全非实物资产，由实物资产支持……对我来说，加密元素只是表面的装饰，在我看来，它其实只是一只股票。”
尼可•阿斯加里(Nikou Asgari)是英国《金融时报》的数字市场记者。
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